Comment financer un projet immobilier ?

Toutes les solutions de financement pour votre projet immobilier

Pour investir dans la pierre de l’immobilier ou pour devenir propriétaire de sa résidence principale, un certain nombre d’étapes sont à franchir. En effet, acheter un bien immobilier demande de la réflexion et ce, quelle que soit la nature de vos projets en immobilier. Voici quelques conseils pour la réalisation du financement de votre projet immobilier dans les meilleures conditions. Trouvez les bons moyens pour financer vos projets immobiliers.

Plusieurs solutions de financement sont à envisager selon votre situation…

   1 Je détermine mon projet immobilier                            

Investissement dans l'immobilier

Investir dans un bien immobilier est une décision qui engage à long terme pour une somme importante, c’est un acte qui doit être bien mesuré et calculé.

  • Plusieurs raisons peuvent être à l’origine d’un projet immobilier :
    • S’offrir une résidence secondaire
    • Réaliser des travaux

INVESTIR
L’investissement immobilier offre de nombreux avantages pour défiscaliser, améliorer sa retraite, transmettre du patrimoine, placer ses économies ou générer des revenus complémentaires.
Faut-il encore évaluer le type de bien correspondant à l’investissement souhaité !
Appartement, maison, parking ou garage, terrain, local commercial…
Il faut aussi déterminer si l’investissement immobilier sera dans un projet neuf ou ancien. Les projets dans le neuf bénéficient de solides avantages, mais l’ancien possède aussi certains atouts.

Acheter pour louer vide, en meublé ou pour le tourisme
Il est préférable de louer les grands logements vides. En effet, les locataires de ces biens possèdent en majorité leur mobilier.
Par contre, un logement meublé se louera plus cher qu’un bien vide.

Pour un prix de location encore plus élevé, la location touristique n’est envisageable que si le logement est situé en zone touristique.

ACHETER POUR ÊTRE PROPRIÉTAIRE
Diverses raisons peuvent donner envie de devenir propriétaire. Pour se constituer un patrimoine, pour le transmettre ou préparer l’avenir…

CONSTRUIRE SON PROJET IMMOBILIER
Faire construire la maison de ses rêves est séduisant, mais requiert encore plus de réflexion et de planification. Aucun détail ne doit être négligé, du choix du terrain à la livraison de la maison.
• Le terrain : Le POS (Plan d’Occupation des Sols) ou le PLU (Plan Local d’Urbanisme) doivent être consultés pour s’assurer de la constructibilité du terrain choisi. La consultation du certificat d’urbanisme indique les limitations administratives de la propriété, les différentes normes architecturales à respecter éventuellement ainsi que sur les risques naturels.
• La construction : Un modèle de maison individuelle peut être choisi dans le catalogue d’un constructeur avec la remise clé en main, sinon un architecte peut dessiner les plans de la maison et superviser les travaux.
• Un dossier de permis de construire doit être retiré en mairie de la commune de réalisation de la construction.

ACHETER POUR ÊTRE PROPRIÉTAIRE ET RÉALISER DES TRAVAUX
Le prix des travaux peut être intégré à la somme empruntée. Pour évaluer précisément le montant des travaux, il est recommandé de faire appel à un professionnel. Celui-ci se charge de l’établissement d’un devis qui permettra d’ajouter le montant des travaux à la somme emprunter pour l’acquisition du bien.

Maintenant que les intentions du projet immobilier sont claires, les critères du bien sont à déterminer en fonction des besoins et attentes des futurs propriétaires.
Le choix du neuf ou de l’ancien est établi, il faut décider du type de logement qui convient au projet, un appartement, une maison individuelle de plain-pied ou avec étages… L’environnement n’est pas moins important, si la situation souhaitée est le centre-ville, en banlieue ou à la campagne et la distance avec le lieu de travail ou les commodités.
D’autres critères sont encore à définir comme la surface habitable et du terrain, le nombre de pièces de chambres…

travaux aménagement

Déjà propriétaire : Vendre ou Acheter en premier

Commencer par vendre ou acheter ! Pour s’assurer de la somme disponible pour le futur achat, vendre en premier paraît la meilleure solution. Il faudra néanmoins que la date de vente et la date d’achat soient coordonnées afin de ne pas se retrouver sans domicile et de devoir subir des frais supplémentaires comme un garde-meuble, une location temporaire… Cette situation augmentera la pression à trouver rapidement le nouveau bien sans prendre le temps nécessaire à la réflexion.
Acheter avant de vendre ! La solution du prêt Achat/Revente d’un montant entre 50 et 70 % de la valeur du bien à vendre, vous oblige à ne rembourser que les intérêts de ce prêt jusqu’à la vente. C’est seulement à la vente que le capital sera entièrement remboursé.

Dans tous les cas, il est primordial d’évaluer convenablement le budget nécessaire pour financer toute l’opération. Le prix d’achat n’est pas la seule dépense à prendre en compte et d’autres frais peuvent apparaître après l’achat. Il peut y avoir des frais d’agence, certainement des frais de notaire, des frais pour d’éventuels travaux, l’entretien, les impôts et les charges ainsi que l’assurance, les intérêts et le remboursement du prêt.

Maintenant que les besoins sont déterminés, pour concrétiser votre projet immobilier, la prochaine étape est d’établir un plan de financement.

  2 Le plan de financement   

Le projet immobilier est bien pensé, il faut maintenant mettre en place son financement. Le plan de financement d’un projet immobilier permet de recenser toutes les charges liées ou non au projet et toutes les ressources qui serviront à son financement. Cela permet de déterminer le montant à emprunter et si vous disposez du budget nécessaire à sa réalisation.

Déterminer le budget du projet immobilier

Les prix du marché : Afin de pouvoir comparer, d’avoir une idée juste des prix pratiqués et de la valeur immobilière, il est recommandé de se renseigner sur les prix de l’immobilier du secteur convoité.
Pour mener l’enquête, il est possible de réaliser plusieurs visites de biens similaires dans diverses agences. Les notaires sont des experts de l’immobilier et sont en mesure de vous informer sur les prix de l’immobilier, n’hésitez pas à vous rapprocher et prendre contact avec les études notariales.

L’apport personnel

Sans apport personnel

Même s’il peut avoir une forte influence sur la réussite d’un projet immobilier, l’apport personnel n’est pas indispensable pour pouvoir réaliser un projet immobilier. Il est tout de même essentiel de pouvoir financer les frais de notaire et les frais d’agence et de prouver que vous êtes en capacité d’honorer le remboursement des mensualités du prêt. Découvrez les solutions pour constituer un apport personnel…

Avec un apport personnel

L’apport personnel est une somme d’argent disponible à engager directement dans le projet. Pour constituer son apport personnel plusieurs possibilités sont envisageables. Il est possible d’utiliser ses économies, de faire un prêt familial, de recevoir une donation d’argent, d’un héritage ou d’utiliser tout autre revenu exceptionnel. L’apport personnel peut se révéler d’une grande importance auprès du principal prêteur et de sa prise de décision.
Si l’apport personnel représente 20 % du prix total du projet, alors le projet est potentiellement viable.

Bon à savoir :

Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) et le PEL (Plan Épargne Logement) sont considérés comme apport personnel comme les solutions 1 % logement.
Financement projet immobilier

La capacité d’emprunt ou capacité de remboursement

L’évaluation de la capacité d’emprunt est à titre indicatif et n’est pas définitive. L’évolution de divers paramètres de la vie quotidienne ne pouvant pas être tous anticipés, la capacité de remboursement reste variable.
Pour être estimé au plus juste, il ne sera retenu que les revenus à caractère certain comme le salaire moyen annuel et les primes, les avantages en nature, les revenus net des revenus fonciers, la pension alimentaire et même les allocations familiales.

Il en sera déduit les charges récurrentes et persistantes après l’opération immobilière comme les crédits en cours, les assurances, les divers impôts sur le revenu et taxe d’habitation, les frais dits de fonctionnement comme l’eau, l’électricité, internet…
Les charges plus ponctuelles sont également à prendre en compte dans le calcul. En effet, certaines charges liées ou non au projet immobilier peuvent influer fortement sur le budget. Les impôts fonciers sur le nouveau bien comme le déménagement, les frais d’agence, de notaire et les honoraires, les frais bancaires et les garanties, les travaux prévus ou à prévoir…

  3 Les solutions de financement   

Une solution de financement à chaque situation

Selon votre situation, optez pour le prêt le mieux adapté.

LE PC OU PRÊT IMMOBILIER CONVENTIONNÉ

Le prêt conventionné peut être contracté auprès d’établissements de crédit conventionné avec l’État ou d’une banque. Il est accordé sans aucune condition de ressources aux personnes souhaitant acheter un terrain et faire construire leur logement ou acheter un bien dans le neuf ou l’ancien avec d’éventuels travaux pour leur résidence principale. Il est aussi adapté aux propriétaires souhaitant effectuer des travaux dans leur résidence principale.

Le taux d’intérêt peut varier en fonction du TAEG, de l’organisme de prêt et de la durée de l’emprunt. Le remboursement s’étend sur une durée de 5 à 30 ans, et sous certaines conditions jusqu’à 35 ans.

D’autres prêts peuvent compléter ce prêt conventionné comme les prêts aidés tels que le PEL (Prêt épargne logement), le prêt relais, le prêt à 1 % ou prêt action logement, etc.).

LE PRÊT AMORTISSABLE

C’est le prêt le plus courant. Il s’agit d’un prêt hypothécaire classique où la mensualité se compose d’une partie du capital et d’une partie des intérêts. Le remboursement se fait par mensualités jusqu’à ce que le prêt soit entièrement remboursé.

Crédit immobilier

LE PRÊT IN FINE

Lors du remboursement du prêt in fine, les mensualités ne servent qu’à rembourser les intérêts, le capital n’est pas amorti. Le capital emprunté sera remboursé par l’emprunteur en une seule fois à une date fixée au préalable dans le contrat. Les emprunteurs qui s’orientent vers ce prêt ont une épargne conséquente qui servira au remboursement du capital à échéance.

LE PRÊT RELAIS

Ce prêt est adapté aux propriétaires qui souhaitent vendre leur bien pour acheter un autre logement. Le prêt est alors utilisé comme un acompte, que l’emprunteur peut utiliser pour son achat. La durée de ce prêt est généralement d’un an, mais elle peut être prolongée d’un an supplémentaire. L’emprunteur paie les intérêts chaque mois jusqu’à ce que la vente de l’ancien logement soit réalisée. Une fois la vente effectuée, le montant de la vente sera utilisé pour rembourser la somme du capital de l’emprunt.

LE PEL OU PRÊT ÉPARGNE LOGEMENT

Un PEL (Plan épargne logement) ou d’un CEL (Compte épargne logement) peuvent donner accès à un Prêt Épargne Logement. Il peut servir à l’achat ou la construction d’un bien immobilier. Il peut aussi être utilisé pour financer des travaux. Ce prêt peut être de 92.000 € maximum et sera déterminé en fonction des intérêts obtenus pendant la durée de l’épargne.

Le taux d’intérêt peut être de 2,20 % à 4,20 % selon la date d’ouverture du Plan épargne logement, mais dépendra surtout du montant des intérêts. Le remboursement peut s’étendre de 2 à 15 ans.

LE PRÊT À 1 % OU PRÊT ACTION LOGEMENT

Le prêt 1 % logement ou le prêt Action Logement, est un crédit qui s’adresse aux salariés d’entreprise privée et non agricole. L’entreprise doit employer plus de 10 salariés. Comme son nom l’indique, le taux d’intérêt est de seulement 1 %. La somme accordée pour ce prêt ne peut excéder 40 % du montant total et comprise entre 7 000 et 25 000 €. Le remboursement peut s’échelonner sur 25 ans. Pour bénéficier de ce prêt, en plus d’être salarié d’une entreprise de + de 10 employés, l’acquisition doit concerner une résidence principale neuve ou ancienne.

LE PRÊT AUX FONCTIONNAIRES

Les fonctionnaires ne pouvant prétendre au prêt action logement, peuvent bénéficier du prêt aux fonctionnaires. Malgré tout pour être accordé ce prêt requiert quelques conditions de ressources et de catégorie professionnelle. Le taux d’intérêt est compris entre 4 % les premières années puis à 7 % les années restantes par le Crédit foncier de France.
Le montant de ce prêt ne peut excéder 35 % du montant global du projet et selon la zone géographique et du nombre de pièces du bien. Le délai de remboursement s’effectue entre 10 et 15 ans.

Pièces euros

LE PTZ OU LE PRÊT À TAUX ZÉRO

40 % du coût total de votre projet immobilier peut être financé par le prêt à taux zéro (coût d’achat et honoraires de négociation ainsi que les éventuels travaux). Sous réserves de ne pas dépasser certains plafonds en fonction par exemple de la composition du foyer.
Le prêt à taux zéro peut aussi financer des travaux à hauteur d’au moins 25 % du coût total. Sous conditions que les travaux concernent l’aménagement, l’amélioration ou la modernisation du logement, ou bien l’économie d’énergie ou l’assainissement, etc.

Mieux que le prêt à 1 %, le prêt à 0 %. Toutefois, le profil de l’emprunteur doit correspondre à beaucoup de critères pour y avoir accès.
– Être primo-accédant : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, lors des deux dernières années.
– Respecter des plafonds de ressources.
– Le bien immobilier doit être en zone B2 ou C.

LE PAS OU LE PRÊT D’ACCESSION SOCIALE

Votre projet immobilier peut être financé à 100 % par le prêt d’accession sociale. Ce prêt concerne aussi bien l’acquisition d’un bien neuf ou ancien avec les éventuels travaux de rénovation, comme l’acquisition d’un terrain et la construction d’une maison ainsi que les frais de négociation. Peuvent être compris dans le prêt les taxes locales et/ou de construction ainsi que les assurances. Par contre, il vous faudra un autre financement pour régler les frais de dossier et les frais de notaire.

En effet, ce prêt aidé peut être complété par d’autres prêts :
– Prêt relais
– Prêt à taux fixe
– Prêt à 1 % ou prêt action logement
– PEL ou prêt épargne logement


Le PAS est soumis à plusieurs conditions particulières comme la zone de situation du projet qui doit être la résidence principale de l’emprunteur, les conditions de ressources (prêt réservé aux ménages à revenus modestes) et la composition du foyer.
Selon l’établissement prêteur et la durée de l’emprunt, le taux d’intérêt du crédit PAS peut être variable.
Le remboursement de ce crédit peut s’effectuer sur une durée de 5 à 30 ans, voir jusqu’à 35.

Bon à savoir :

Le prêt à 0 %, le prêt PAS ou conventionné, tous soumis à réglementation ne peuvent se cumuler.

LE PRÊT FAMILIAL

Solliciter la solidarité familiale et mettre ses proches à contribution, le prêt familial permet de contourner les banques et les formalités.
Le taux d’intérêt et la durée du remboursement sont fixés librement.

Il est conseillé de faire établir un acte authentique auprès d’un notaire, en précisant le montant de l’emprunt, les intérêts dus et le délai de remboursement.
Toutefois, il vous faudra déclarer aux impôts la provenance de cet argent si le montant emprunté est supérieur à 5 000 €. En cas d’oubli ou de manquement, vous pourriez être sanctionné d’une amende.

Ce prêt peut servir à constituer l’apport personnel.


On trouve une multitude de plans de financement et de combinaisons pour un projet immobilier. À chacun ses avantages et inconvénients. Quel est le meilleur plan de financement pour un projet immobilier ? Tout dépend de votre situation, de votre budget et du montant de l’acquisition.

construire son projet immobilier